Existen muchos momentos complicados en la vida de una persona, desde qué estudios escoger o conseguir trabajo hasta encontrar talla de pantalones. Algunas más complicadas que otras, sin duda alguna. Una de las más complicadas es si invertir en una vivienda o no, puesto que son múltiples los factores que pueden afectarnos a la hora de adquirir un inmueble y, cuando ya por fin crees tener el ideal, ¿qué hacemos con él? En Real Tax tenemos las claves para que seas tú quien decida la inversión que encaja más contigo.
COMPRAR, REFORMAR Y VENDER
¿En qué consiste?
Es muy simple: tal y como dice el título, se trata de invertir tu dinero en la compra de un inmueble con ciertas características, ya sea que se encuentre en mal estado o a un precio accesible (o incluso ambas). Después, se reforma de manera que no inflemos el presupuesto de gastos para, posteriormente, venderlo en un momento óptimo del mercado. Asimismo, estos tres pasos constituyen una tendencia inmobiliaria con la que se puede lograr hasta un 30% de rentabilidad, invirtiendo en pisos antiguos. No obstante, estos pasos, que a priori parecen sencillos, requieren de una buena organización y conocimientos del mercado para poder sacar el rendimiento máximo.
Aspectos a tener en cuenta
Aunque todos los pasos para adquirir un bien de inversión son importantes, hay que prestarle especial atención a la compra y a las reformas que se vayan a realizar, ya que son lo que nos ayudará a reducir los costes. Esto se debe a que la venta de un inmueble va a estar siempre sujeta al precio de mercado y es difícil conseguir un comprador que quiera pagar por un precio superior a este. Esto no quita que haya que elegir un buen momento para vender. Por lo tanto, estos son algunos factores a tener en cuenta:
Ubicación: comprar un inmueble en una mejor ubicación provocará que sea más caro, pero existen zonas que no son atractivas para el público. Por ello, hay que encontrar un equilibrio entre una buena zona y un precio más o menos bajo.
Estructura: el estado en el que se encuentre el edificio es lo más importante, ya que la rehabilitación del inmueble es, indudablemente, el mayor gasto. Si la infraestructura de la casa no está en un estado óptimo, esto aumentará mucho el presupuesto y será mejor buscar otra opción.
Reparación de las instalaciones básicas como el agua, la electricidad y otras: se tiene que realizar un análisis correcto de la situación para no pasarnos del precio.
Reformas opcionales: estas aumentan el valor de la vivienda, pero hay que saber a qué tipo de cliente nos vamos a centrar a posteriori para que esto no juegue en nuestra contra. Dependiendo de lo que busque, podría querer incorporar un jacuzzi, utilizar materiales de calidad especialmente elevada…
Todos estos aspectos siempre tienen que ir conforme a la situación en la que nos encontramos y, a pesar de los desastres económicos que ha causado esta pandemia mundial del COVID-19 y del impacto que ha generado en los valores de venta por metro cuadrado, este negocio cada vez cobra mayor interés, estando en auge actualmente.
Pero… ¿es lo que necesitas como inversor? A continuación, te dejamos algunos pros y contras a tener en cuenta:
PROS
Alta rentabilidad si se realiza bien, hasta de un 30%.
El mercado está en alza.
La inversión se recupera una vez se haya vendido la casa, por lo que se obtienen beneficios y se amortiza rápidamente.
Puede alquilarse en lo que se consigue un comprador.
CONTRAS
Se tiene que conocer muy bien el mercado para saber cuándo es el momento idóneo de comprar y de vender.
Alto riesgo, puesto que, si no se planifica bien el gasto de compra y reforma, puede desembocar en una pérdida.
Problemas con las comunidades de vecinos o la administración para ciertas reformas.
Puede pasar mucho tiempo hasta que se recupere la inversión.
¿Por lo tanto?
Esta modalidad de inversión tiene sus riesgos, pero con los conocimientos adecuados puede ser sumamente rentable.
Cuanto peor sea el estado del inmueble, más riesgo corre el comprador y más probabilidad hay de cualquier imprevisto: aumenta el coste y dificulta los tiempos de la reforma.
Esta inversión tiene un alto riesgo, pero puede ir acompañada de una alta rentabilidad.
Hay que tener en cuenta el nuevo valor del bien tras la reforma para que, a la hora de venderlo, esté dentro del precio de mercado. Además, lo ideal es esperar a un buen momento. Si no, se puede dar el caso de que tengamos pérdidas o un beneficio inferior al esperado.
Vender el piso sin duda es lo importante, pero no va ser de esta forma como saquemos beneficio de forma directa, aunque en primera instancia parezca que si esto se obtiene de ajustar el presupuesto de compra y el de reforma.
COMPRAR Y ALQUILAR
¿En qué consiste?
Al igual que en el anterior caso, primero compramos el bien, pero en esta ocasión no lo vendemos, sino que lo ponemos en alquiler para obtener rentas. La obtención de una vivienda para alquiler es sin duda alguna inversión más común en este mercado. Datos del Banco de España indican que la rentabilidad anual total de una vivienda ha ido en descenso estos años, pero, a pesar de este hecho, la vivienda sigue siendo un activo por el cual poder seguir obteniendo ganancias gracias al alquiler, especialmente en ciudades o en zonas con gran dinamismo económico como es el caso de Tenerife.
Aspectos a tener en cuenta
Como ya hemos comentado, antes de comprar el inmueble hay que tener en cuenta diversas cosas para asegurar su rentabilidad, por lo que, cuando esto incluye adquirir un bien para su explotación, una buena planificación a corto y largo plazo será necesaria para tener todo bien atado.
Hay que valorar el precio del inmueble y conocer si está por encima o por debajo del precio de mercado.
Un punto importante es la zona en la que se ubique y las mejoras en la vivienda para saber si es posible una revalorización del inmueble.
Se deberá invertir hasta un 40% del salario neto de la cuota que pida el banco como hipoteca para no endeudarnos y poder hacer frente a los gastos.
Mayores rentabilidades con propiedades de 40 a 60 metros cuadrados, pues tienen más demanda en el mercado. Para saber la tipología de las más solicitadas es necesario conocer la zona y el tipo de viviendas que se suelen alquilar.
Revisar los gastos de la comunidad, ya que esto puede suponer un gasto extra que perjudique a la recuperación de la inversión. Este problema se suele presentar sobre todo en comunidades con diferentes servicios como piscinas, canchas deportivas, salas fitness, jardines, etc.
Todos estos aspectos vinculados a la compra se suman al factor alquiler que, según el inquilino, puede variar, haciendo que los supuestos sean, prácticamente, infinitos. No obstante, mientras más sepamos de un tema, con mayor facilidad solucionaremos los problemas que puedan surgir y protegeremos nuestra inversión. De esta forma, es necesario conocer los pros y contras que esta tiene:
PROS
Ingresos mensuales regulares.
Derecho a una deducción del 60% sobre el total de la renta generada y otros conceptos como reparaciones, gastos hipotecarios, amortizaciones, IBI, comunidad y seguro de hogar.
Menor dificultad a la hora de encontrar a alguna persona que quiera alquilar con respecto a alguien que quiera comprar una vivienda.
CONTRAS
La inversión inicial es elevada.
Es considerado un activo poco líquido. Además, si llegara a poder alquilarse, resultaría complicada su venta o, por el contrario, se vendería, pero produciría pérdidas.
Disponibilidad de tiempo para gestionar el alquiler: visitas, averías o reuniones de vecinos.
Posibles riesgos como impagos, retrasos en la renta y vandalismo en la vivienda.
¿Por lo tanto?
Comprar con intención de alquilar es una de las opciones más populares y con conocidos beneficios, pero, como todo, tiene sus riesgos y requiere conocimientos y una buena planificación. No basta con hacerla solo de la compra, sino de tener en cuenta si el alquiler va a cubrir la deuda, si se podrá alquilar, si los inquilinos podrán pagar, etc. Por lo que es necesario valorar bien sus ventajas y desventajas y no olvidar que siempre se puede vender el bien, pero no siempre es buen momento para hacerlo.
Entonces, ¿cuál es la mejor opción?
La adquisición de un bien inmueble es la inversión más común en las últimas décadas en España. No obstante, el 2020 con el impacto de una crisis sanitaria congelo los mercados, todo apunta a que 2021 será el año idóneo para invertir en vivienda.
Sin embargo, las preguntas que muchas personas se hacen son: ¿cuál es ahora mismo la mejor opción de inversión: comprar para vender o comprar para alquilar? ¿Cómo asegurarse de obtener rentabilidad? ¿Cómo dar con los inquilinos o compradores adecuados? La verdad es que quien logra obtener la máxima rentabilidad es el inversor que comprende adecuadamente estos dos sistemas y que escoge uno u otro según sus necesidades.
Aún con todo, las dos son muy buenas opciones y desde Real Tax podemos ayudarte a encontrar la casa que más encaje con tu proyecto de inversión para que corras el menor riesgo posible y obtengas los beneficios esperados. ¡Contáctanos!